На Форуме высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, который проходил на прошлой неделе в Екатеринбурге, среди прочих гостей был глава Союза архитекторов России Андрей Боков. В интервью РБК он рассказал, почему в России такое дорогое жилье, насколько мы отстаем от Европы по части технологий и кто представляет главную опасность для современных девелоперов.
— Андрей Владимирович, на одной из секций форума «100+», где вы были спикером, обсуждали тенденции развития городов. Неужели все крупные города развиваются по единому сценарию?
— Вообще есть несколько морфотипов жилья, из которых складывается город. Это разные по плотности зоны, формирующие городскую ткань: в центре высокоплотная квартальная застройка, дальше среднеэтажная (ориентир — 9 этажей), затем квартальная застройка начинает приобретать признаки свободной планировки, становится больше зелени, этажность становится ниже, а потом появляется целый пояс, где строится жилье с индивидуальными входами — таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Так выглядит идеальная городская ткань, или близкая к идеальной.
— А как на самом деле обстоят дела в Екатеринбурге и других крупных городах России?
— Главная угроза для каждого города — панельные «заборы» высотой 9 этажей и выше. Если они появляются организованно, соответствуют зонированию городской территории — это одно. Если же эти «гвозди» начинают вбивать где-нибудь на окраине — это беда.
— Именно панельные дома?
— Панельное домостроение — самый тяжелый пережиток советских времен, но я говорю не только о нем, конечно. Конструктив не важен. На рынке должен быть выбор: панельный квадратный метр, монолитный, в каких-нибудь блоках, в дереве… При этом вы должны понимать, какой из них будет дороже в эксплуатации, а какой дешевле — сейчас и через десять лет, сколько он будет стоить через десять лет…
— А что может повлиять на цену так же существенно, как местоположение дома?
— Локация — прежде всего, все правильно. В картофельном поле нельзя строить 15-этажные дома из чего бы то ни было. Я говорю больше о капитализации жилья. Если там появится частный дом с большим участком, его стоимость будет только расти, поверьте. Индивидуальный дом во многом автономен, у него нет какой-то жуткой зависимости от сферы ЖКХ, он делает человека гражданином своего Отечества, потому что превращает его в ответственного собственника. Все видят, в состоянии он поддерживать дом или нет. И за этим стоит еще много других хозяйственных и экономических преимуществ: не надо строить заводы, производящие тепло, очищающие воду, и тому подобные сооружения — все эти задачи могут быть решены локально.
— Здесь ведь речь идет уже об альтернативных видах инженерного обеспечения дома, о «зеленом» строительстве и тому подобных вещах. Почему в России эти темы до сих пор буксуют?
— Такие инженерные решения действительно существуют, и весь мир уже переходит на них. Чтобы такой прогресс начался в России, он должен стать национальной программой. Но это не выгодно 5-6 девелоперам, которые, зарабатывая в этой сфере гигантские деньги, требуют от властей определенных условий для себя. Тема «зеленого правительства» губительно вредна для них, потому что их технологии не предполагают энергоеэффективности. И то, что мы до сих пор упорно отказываемся от революции в строительной сфере, — весьма тревожный признак.
— Насколько устарели строительные технологии в России?
— По ним не работают ни в одной стране. Во всем мире дома, которые сегодня строятся у нас, уже сносят, чтобы построить новые, современные. В силу по меньшей мере двух обстоятельств: чрезвычайно высокой стоимости эксплуатации и губительных социальных последствий. Тяжелейших последствий. Надо понимать, что в 1970-х гг. квартиры в таких домах бесплатно раздавались, к примеру, в Америке как социальное жилье. У людей, которым такое жилье доставалось, это вызывало вполне определенные протестные настроения, которые выливались прежде всего в прямые проявления вандализма. Эти дома становились местами сосредоточения мусора, криминала, асоциального поведения и проч.
— Но ведь у нас так не происходит. Вроде бы…
— Да, в России ситуация другая: эти квартиры покупаются за деньги. То есть в известной степени ощущение собственника мешает быстрому «отрущобливанию». Но эти дома все время будут терять в капитализации в отличие от домов высокого качества, цена их будет снижаться по мере эксплуатации. Они проектируются неремонтопригодными, не предназначенными для реконструкции. Каждые десять лет их приходится ремонтировать просто для того, чтобы они функционировали. И каждые 20-25 лет они морально устаревают, потому что меняется демография, требования, представления людей о комфорте.
Люди, которые живут в этих квартирах, за которые они заплатили деньги, становятся заложниками этого жилья. Сегодня этого никто не считает. Застройщика интересует одно: быстрее построить и быстрее продать. Вопросы эксплуатации он перекладывает на систему ЖКХ, которая не в состоянии с ними справиться, потому что у нее за спиной уже скопился огромный массив точно такого же некачественного жилья прошлых лет, которое они так и не успели довести до пристойного состояния. В больших городах его доля достигает 80% от всего жилого фонда.
— Почему, по вашему мнению, эта ситуация никак не решается?
— Потому что это невыгодно девелоперам. Именно в их интересах, например, сейчас делается всё, чтобы исключить участие малого и среднего бизнеса в строительном процессе. Во всем мире доминируют малые подрядные организации, именно они разрабатывают инновации, с которыми приходят на рынок и начинают расти, если они успешны. Именно с этого уровня бизнеса возникают все те новые технологии, о которых мы любим говорить: более дешевые, более эффективные, более зеленые, менее опасные, более правильные.
— Дело в коррупции?
— Вне всякого сомнения! Строительство — одна из самых коррумпированных сфер в России. Она является таковой во всем мире, но не до такой степени, как у нас.
— Каким может быть выход из этого штопора?
— Самый естественный выход — возвращение к институту строительных кооперативов, которые сегодня существуют по всему миру. Когда нет необходимости платить некую дельту «девелоперу» или «застройщику». Когда люди собираются вместе и сами создают такое жилье. Позитивный опыт подобного рода, в частности, есть в Новосибирске: люди за сумму втрое меньше приобретают гораздо более качественное жилье, чем те квартиры, которые предлагает им рынок.
Кооперативы представляют реальную угрозу для девелоперов, не желающих усовершенствовать свое производство, готовых гнать все новые и новые квадратные метры по технологиям 60-летней давности. Причем у меня нет никаких претензий к этим людям — это их бизнес и их риски, но это не должно быть единственным продуктом на сегодняшнем рынке, потому что здесь нет конкурентной среды.
Источник: РБК
Дата публикации: 17-10-2016, 10:10
